Grundschuld löschen: Ein ausführlicher Überblick

Haben Sie Ihr Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt? Glückwunsch! Doch was passiert mit der Grundschuld im Grundbuch? Sollte sie gelöscht werden – oder gibt es Vorteile, sie bestehen zu lassen?

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was eine Grundschuld ist und warum sie nach der Tilgung bestehen bleibt, wie die Löschung funktioniert und welche Kosten für die Löschung der Grundschuld anfallen. 

Was ist eine Grundschuld und warum bleibt sie bestehen?

Die Grundschuld ist eine Sicherheit für die Bank bei einem Darlehen und wird im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen. Falls der Kreditnehmer nicht zahlt, kann die Bank die Immobilie verwerten.

Aber: Auch nach der vollständigen Tilgung des Darlehens bleibt die Grundschuld bestehen. Sie verwandelt sich in eine Eigentümergrundschuld und kann für neue Finanzierungen genutzt werden.

Eine Grundschuld unterscheidet sich damit von der Hypothek. Während eine Hypothek automatisch erlischt, bleibt eine Grundschuld nach der Rückzahlung bestehen.

Dadurch, dass sie nicht automatisch mit der Darlehenstilgung erlischt, sondern weiterbesteht, entsteht die Frage: Sollte man die Grundschuld stehen oder löschen lassen? 

Grundschuld löschen: Vorteile & Nachteile

Warum die Grundschuld löschen?

• Mehr Transparenz im Grundbuch – Das Grundbuch spiegelt den aktuellen Stand wider.
• Höhere Attraktivität beim Verkauf – Unbelastete Immobilien können ggf. vertrauenswürdiger wirken.
• Kein Verlust oder nochmaliges Anfordern der Löschungsunterlagen – Die Löschungsbewilligung der Bank und ggf. der Grundschuldbrief müssen nicht jahrelang sorgfältig aufbewahrt werden 

Wann sollte man die Grundschuld behalten?

• Künftige Kredite einfacher absichern – Wenn Sie planen, die Immobilie in absehbarer Zeit erneut zu beleihen kann die bestehende Grundschuld für das neue Darlehen genutzt werden.
• Erneute Eintragung sparen – Eine neue Grundschuld verursacht Notar- und Grundbuchgebühren.
• Keine Pflicht zur Löschung – Die Grundschuld kann im Grundbuch verbleiben, ohne eine Belastung darzustellen.

Grundschuld löschen lassen: Ablauf & Dauer 

Das Verfahren zur Löschung der Grundschuld ist standardisiert und gliedert sich in mehrere Schritte:

1. Löschungsbewilligung einholen: 
   📌 Nach der vollständigen Rückzahlung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus.
   📌 Dieses Dokument ist unverzichtbar für die Löschung und wird in der Regel kostenlos ausgestellt.

2. Notarielle Unterschriftsbeglaubigung: 
   📌 Ein Notar muss die Löschungsbewilligung beglaubigen und evtl. den Löschungsantrag vorbereiten.
   📌 Der Notar leitet die Dokumente an das Grundbuchamt weiter.

3. Antrag beim Grundbuchamt: 
   📌 Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und löscht den Eintrag.
   📌 Bearbeitungszeit: In der Regel 2 bis 4 Wochen, abhängig vom Grundbuchamt.

Kosten für die Löschung der Grundschuld 

Die Kosten der Löschung setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen. 

Liegen sämtliche Löschungsunterlagen vor und ist nur noch die Unterschrift des Eigentümers unter der Löschungsbewilligung der Bank oder Sparkasse erforderlich und diese auch nicht mehr vom Notar zu ergänzen, entsteht – unabhängig von der Höhe der Grundschuld – eine lediglich eine Festgebühr von nur 20,00 € für die Unterschriftsbeglaubigung. Reicht der Notar die Löschungsunterlagen beim Grundbuchamt liegen die Notarkosten inkl. Mehrwertsteuer dann bei ca. 65 €.  

Sofern der Notar nicht nur die Unterschrift beglaubigt und die Löschungsunterlagen beim Grundbuchamt einreicht, sondern auch die Löschungsbewilligung bzw. den –antrag entwirft oder ergänzt, liegen die Notarkosten bei ca. 0,1 % der Grundschuldhöhe.

Hinzukommen dann die Gebühren des Grundbuchamts in Höhe von ca. 0,1 % der Grundschuldhöhe.

Bei Einreichung der Löschungsurkunde beim Grundbuchamt durch den Notar 

Sie sind gesetzlich geregelt und betragen ca. 0,2 % der Grundschuldhöhe.

Hinweis: Diese Angaben sind unverbindliche Beispielswerte. Die tatsächlichen Kosten hängen vom individuellen Einzelfall und den aktuellen Gebührenregelungen (GNotKG) ab.

Spar-Tipp: Falls Sie eine erneute Finanzierung planen, kann es kostengünstiger sein, die Grundschuld zu behalten.

Herausforderungen bei der Löschung

Verlust der Löschungsbewilligung oder des Grundschuldbriefs

Sollten wichtige Dokumente wie die Löschungsbewilligung oder ein Grundschuldbrief verloren gehen oder können diese nicht mehr aufgefunden werden, kann dies das Verfahren erheblich verzögern. Die Löschungsbewilligung kann zwar bei der Bank gegen gesonderte Kosten nochmals angefordert werden. Bei Verlust oder Nichtauffinden des Grundschuldbriefs ist jedoch ein gerichtliches Aufgebotsverfahren notwendig, das sechs Monate und länger dauern kann und zusätzliche Kosten verursacht, da hierfür ein gesonderter Antrag beim Notar erklärt werden muss, welcher den Antrag dann einreicht.

Tipp: Löschungsbewilligungen und Grundschuldbriefe immer sicher und auch für die Erben auffindbar aufbewahren, um Verzögerungen zu vermeiden.

Eigentümergrundschuld als Alternative

Wenn Sie sich gegen eine Löschung entscheiden, bleibt die Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen. Diese Option bietet Flexibilität und kann bei zukünftigen Finanzierungen genutzt werden. Wichtig ist jedoch, die entsprechenden Unterlagen sicher aufzubewahren.

Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?

Die Grundschuld bleibt in diesem Fall bestehen und stellt keine unmittelbare Belastung dar. Sie kann bei Bedarf als Sicherheit für neue Darlehen eingesetzt werden.

Fazit: Grundschuld löschen oder bestehen lassen?

Die Entscheidung, ob Sie die Grundschuld löschen lassen sollten, hängt von Ihren individuellen Plänen ab:

Löschung	Bestehen lassen
Sinnvoll, wenn Sie die Immobilie verkaufen, an ihre Kinder übertragen oder eine klare Grundbuchlage schaffen möchten.	Nützlich, wenn Sie die Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Finanzierungen nutzen möchten.

Unabhängig davon, wie Sie sich entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass alle relevanten Unterlagen ordnungsgemäß verwahrt werden. Dies spart Zeit und Kosten.

Ein fundierter Umgang mit Ihrer Grundschuld schützt vor unerwarteten Problemen und hilft, Ihre Immobilie optimal zu verwalten. Wenn Sie sich unsicher sind, lassen Sie sich von einem Notar oder Anwalt beraten, um die beste Entscheidung für Ihre Situation zu treffen.